Comprar una casa supone un esfuerzo económico grande y por eso buscamos bancos que nos den confianza y seguridad en nuestra inversión. Pero debemos leer la letra pequeña y estar atentos a las conocidas cláusulas abusivas en préstamos para protegernos frente a engaños económicos.
Antes de empezar, tenemos que saber que en un contrato una cláusula es abusiva cuando se está perjudicando al cliente sin su conocimiento debido a la falta de transparencia del banco hacía el cliente.
La estructura típica de un contrato de préstamo hipotecario se divide en tres partes:
- Cláusulas financieras. Son aquellas que regulan la parte económica del préstamo.
- Cláusulas no financieras. En ellas se regula la garantía de devolución del préstamo en caso de incumplimiento de pago, mediante la constitución de una obligación real (la hipoteca) sobre un inmueble (vivienda, local, garaje)
- Advertencias notariales.
Dentro de esta estructura, encontramos las siguientes cláusulas declaradas como abusivas en los tribunales a partir de la crisis económica que sufrió España en el año 2008, a partir de la cual los ciudadanos empezaron a reclamar sus derechos.
La Cláusula Suelo
La cláusula suelo, también conocida como cláusula limitativa del tipo de interés variable pactado, era un interés mínimo que incorporaban las hipotecas variables al euríbor y que impidió a los hipotecados beneficiarse de las bajadas que registraba el indicador.
Este es un ejemplo de dicha cláusula:
“Con independencia del tipo de interés resultante por la aplicación de la variabilidad a que se refieren los puntos anteriores, las partes establecen los límites al tipo de interés aplicable, siendo el mínimo del 5% y el máximo del 12% nominal anual.”
La podemos encontrar en la cláusula TERCERA/ TERCERA BIS del contrato de préstamo hipotecario.
La Cláusula 365/360
Se refiere a la fórmula utilizada por los bancos para el cálculo del interés de cada cuota hipotecaria y por la que se pagan 5 días de intereses de más a la entidad financiera.
Con dicha fórmula, se calcula el interés diario usando el año comercial (de 360 días), pero para calcular el interés mensual, el resultado anterior se multiplica por los días reales que tiene el mes, dando un total de 365 días al año.
Está en la cláusula TERCERA del contrato de préstamo hipotecario.
Ejemplo:
“Para el cómputo de intereses, se tomará en el denominador como base un año de trescientos sesenta días, calculándose sobre el número exacto de días naturales comprendidos en cada período de interés. En cada período de interés los intereses a favor del Banco se devengarán diariamente y se liquidarán y pagarán de acuerdo con lo indicado en esta Estipulación…”
Cláusula de redondeo al alza
Esta cláusula determina que el tipo de interés aplicable al consumidor se redondeará siempre al alza para que dé como resultado puntos enteros (1), medios puntos (0,50) o cuartos de punto (0,25).
Sirva como ejemplo el siguiente:
“… se aplicará en las revisiones el Euribor publicado precedente más próximo al primer día del mes natural anterior a la fecha de la revisión del tipo de interés, con independencia del mes a que corresponda el porcentaje publicado por dicho boletín… Este tipo de referencia se considerará siempre como interés nominal a los efectos del contrato, para el período de interés de que se trate en cada caso. Dicho interés nominal de referencia más la adición del margen constante antes pactado, se redondeará al alza al múltiplo más cercano, por exceso, al cuarto de punto.”
Al igual que la anterior, la podemos encontrar en la TERCERA de las cláusulas del contrato de hipoteca.
Intereses de demora
Con esta cláusula, los bancos aplicaban elevadísimos intereses en caso de que el cliente se retrasara en el pago de las cuotas de la hipoteca. Desde 2016, estos intereses han sido limitados por los tribunales a un máximo de un 3% extra al interés pactado.
Se recoge en la cláusula SEXTA del contrato hipotecario.
Cláusula de vencimiento anticipado
Es aquélla que permite a la Entidad de Crédito declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado, y reclamar anticipadamente el importe de todo lo adeudado cuando se dan determinadas circunstancias, como el impago de alguna de las cuotas.
Tanto el Tribunal de Justicia Europeo como el Tribunal Supremo, han admitido la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado siempre y cuando se trate de un incumplimiento grave por parte del consumidor.
Actualmente, para aplicar esta cláusula, es necesario el impago de al menos tres cuotas, o un número de cuotas equivalente a tres mensualidades.
Esta cláusula es la SEXTA BIS del contrato de préstamo.
Es aquélla que permite a la Entidad de Crédito declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado, y reclamar anticipadamente el importe de todo lo adeudado cuando se dan determinadas circunstancias, como el impago de alguna de las cuotas.
Si tienes dudas tanto si ya has firmado tu contrato hipotecario , como si vas a hacerlo y necesitas revisarlo antes por si tuviera claúsulas abusivas, ponte en contacto con nosotros y te asesoramos. Estás en tu derecho de reclamar lo que es tuyo. ¡Estamos contigo!
